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评议 丨 建筑及土地的属性与规划管理的自以为是?

时间: 2016-12-30 作者: admin09 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:688


近期,北京市规划国土委下发《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。在通知中,北京市要求开发商限期整改违规“商改住”产品。顺义区一位不愿意透露姓名的开发商告诉21世纪经济报道记者,现在政府对于商住楼市场的管控非常严格。“我们之前被区建委约谈了一番。大意是要响应北京市号召,市场上不能再出现商住产品。产品属性是办公就要按照办公来卖。”面对北京针对商住产品的政策,大家作何评论?

 

凤凰社特邀评论


画室一层(注册规划师)

规划管理的一个侧重点就是对土地及建筑属性的管理——当前的趋势是越来越细越来越严,已经有点不近乎常理了。其实这还不是规划部门一家的责任,国土和房产管理也为虎作伥,几家联合起来,无视建筑本身的属性以及业主的使用需求,妄图以一纸文件将一切问题简单化。

最初的《建筑初步》告诉我们,建筑物要具有自身的属性,比如教室就要像教室,商店就要像商店,建筑设计要让人一看到外表就知道这栋建筑是用来干什么的,这是建筑启蒙阶段应具备的能力。工作中接触到的实践与理论却告诉我们,建筑物的使用功能要有相应的弹性,三十年河东三十年河西,破旧厂房可以变成798艺术基地,川普住的宾馆可以变成总统办公室,有什么不可以变的。鲍家声教授倡导的“支撑体”,现在谈论的人少了,但个人觉得设计、建设放之四海而皆准的建筑才是建筑发展的方向。

北京市规划国土委印发(很不喜欢“下发”这个带有浓重行政色彩的词,有点盛气凌人)《关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》,不知其出发点如何,尤其是“违规”商改住产品不知道如何定义,是否因为商改住影响了居住建筑的正常市场,对于此事无法做出中性的评论。但是如果说办公性质的建筑被当做居住建筑来销售和使用,至少可以说明几点问题:一是业主对该地块有着居住建筑的需求,二是该产品作为办公建筑的价值不如作为居住建筑的价值大。那么溯源反思一下,该建筑因为什么原因被定位为办公建筑而不是居住建筑?因为控规确定的土地性质?那么控规确定土地性质的依据与理由又是什么?难道就是为了所谓的用地比例平衡或者什么景观大道、CBD区不得建设居住建筑?

随着互联网的发展以及生活、工作方式的转变,各类不同性质建筑之间的边界日益模糊,实际中租用办公楼居住或者租用住宅办公也比比皆是,甚至于居家办公也不再是遥不可及的事情。前店后坊、上宅下铺等传统生产生活模式也以新的面目不断涌现。其优势有待于分析提炼,而传统规划理念强调的所谓相互干扰在现有的工程技术手段下也不是不可协调的矛盾。规划管理仍然以自以为是的态度,妄图掌控一切,让各类不同的社会诉求按照自己单一的想法来进行,自然避免不了被各方诟病的命运。

联想到城市用地分类标准,2011版的标准虽说有所改进,但是仍然延续了上一版分到小类的思路。这种对用地性质的划分,在现状描述上是可行的,有利于规划对现状各类用地的指标分析。但试图在总规、控规层面上将用地性质管控到中类、小类并进而影响建筑的性质,却与社会的利益诉求格格不入。当前大政府小社会的模式下,政府管控的越多,市场与社会退让的就越多,而发展是在市场、社会和政府的共同作用下实现的。

 

李昊(资深规划师/专栏作家)

也是为了控制人口!

 

梁程(城市规划博士/注册规划师)

多元化功能建筑的出现是必要的,是符合人们生活多样化需求的,在城市规划层面,特别是在控制性详细规划层面,即涉及到各类建筑的用地使用兼容,即首先确定地块主导用地属性,在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的次要用地属性

但就当前在进行控制性详细规划编制时,缺少明确的兼容标准,同时在现实操作中其实也很难明确的划定,最常用的方法就是通过常规性的用地类型的冲突与否来笼统的确定兼容性的“质”的问题,通过经验性的用地数量的比例协调来粗略的确定兼容性的“量”的问题。知道了这个道理,我们再来看商住楼市管控的问题,可以发现,管控主要是审查建筑性质与用地性质的一致性,而这个一致性就是兼容性的合理性,所以,从规划编制到规划实施再到规划管理是一个递进式的基于公共管理运作的泛城市规划工作。

实际上,这一政策的出台,是由于多数房地产企业用50年的商业用地的土地出让金,换来70年的居住用地的土地收益,表现在城市规划上,就是把单纯的居住用地改为商业居住用地,最主要的还是降低了房地产开发的成本,拉长了利益收入的时间。所以从这个角度看,该政策的出台也是极为必要的。

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