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限定居住区上线2.5|田园城市OR推高房价?

时间: 2016-12-03 作者: admin09 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:1,448

2016年10月18日,石家庄印发《石家庄市容积率指标管理规定(修订版)》,规定石家庄居住地块容积率上限2.5,这是继上海2003年居住区上限定为2.5及天津2015年居住区上限定为2.5之后的第三个严控容积率上限为2.5如此苛刻数据的城市。对于石家庄严控上限容积率2.5的做法大家作何评价?

凤凰社特邀评论:

浮游生物(“书控”规划师/凤凰社特约撰稿人)

每次看到不同经济体量、不同城市发展阶段的城市要实行相似政策的时候,总想负面评论些东东。不知道石家庄出台这个住宅容积率上限的初衷是什么?莫非是传说中的限制新建住宅高层建筑和提高新建住宅的环境质量,打造宜居城市。噗…请允许我笑一下。石家庄,常年稳居PM2.5榜单前茅的城市,靠设定住宅容积率上限,这就好像不治理污染源,而去给人买防毒面具一样。

说回容积率,城市建设是牵一发而动全身的问题。较低的容积率确实可以提高居住环境质量,至少是空间感受上。但我想从不同的城市建设参与主体来梳理下这个影响逻辑。

开发商:

直接影响:容积率的降低——利润空间压缩

驱动继续开发的动力:近帝都的区位等各方面要素驱动、当前“地产立国”的大环境。应对措施:(1)高价拿地,再造地王,营造房地产仍旧火热印象(2)去新区拿地(3)以高标准环境去推升房价,羊毛出在羊身上。

消费者:

直接影响:房源更少(其实不少,但是你看不到)、房价更贵,穷鬼只能等死。驱动买房动力:这让人短命的地方真看不出哪里好(对不起各位群里的石家庄朋友),或许是就业和故土难离吧。应对措施:(1)努力挣钱,争取脱离穷人阶层,去享受2.5的居住环境。(2)住的更远,以交通成本、时间成本、享受低水平的公服设施,劳心劳力地活着。

政府(CNM):

冠冕堂皇的理由:(1)设定上限天花板,以红线管控容积率,防止容积率乱象(2)促使开发商注重环境打造,以环境打造在区域竞争中寻求竞争力(噗,我再笑下)。真实目的:推升中心区、公服设施完善地区、环境优良地区地价,对土地的供给更有话语权。

恶果:(1)城市蔓延(如果政府不提倡扩新区,那只能慢慢消化现在的土地储备,远期给自己使绊子)。(2)城市建设两极分化:容积率上限导致开发商对旧区改造更新不会去关注,这部分旧区只能等死的命。(3)人口的两极分化:穷人将向城中村、贫困住区集中,富人将向环境更好地区聚集。(4)对交通设施、公服设施建设需求增大,民怨更大,

总结回来:我不知道石家庄有没有做配套的土地调整、供应政策各项措施,如果没做,那我真想对编规划的和G说一声CNMLGB。多大的玩意配多大的裤裆,有时候有些政策,不是拍脑袋就干的。

洋洋(资深规划师/项目负责人)

社会层面:容积率高低直接与地块价格挂钩,直接影响城市房价,直接影响老百姓的幸福指数。所以此款对老百姓的影响还是很直接的。

技术层面:上限2.5的做法普遍应用于城市新区,旧城更新2.5的容积率可否操作不得而知。

个人观点:我想制定这条规定的初衷是为了提升城市形象,提高居民居住品质。但可操作性与操作模式还需要长时间的实践与探索,是否与初衷事与愿违,暂时还不可妄作定论!

画室一层(注册规划师)

石家庄制定《石家庄市容积率指标管理规定》,从规划实施和管理的角度,我只能说做的很好很细,考虑了各方面的关系。2.5的容积率和2.49的容积率对于设计单位编制的设计方案而言并无多大区别,但是对于规划管理人员却是关系到是否要被纪委查办的问题。《规管理定》是一个纯粹的技术控拟定的,严谨细致又不乏弹性,连计算规则都给予了明确,力图从各个方面堵住开发建设单位“偷容积率”的可能,大大降低了管理人员与开发单位斗智斗勇的难度;也使得管理人员在实际中的自由裁量权大为压缩,客观上避免了权力寻租的可能。在当前廉洁从政的大环境下,还是有利于保护具体工作人员的。

但技术只是一种现实阶段中妥协的手段,而不是规划的目标。不忘初心,方得始终。容积率管理最初的目的是什么?是要控制地块的开发强度。那为什么要控制地块的开发强度呢?其目的还在于协调人的活动与周边环境的互相影响。但这种互相影响是简单的通过控制建设规模(开发强度)就能协调平衡的吗?举一个很简单的例子,如一块居住用地,其建设规模受周边现状道路交通条件、公共服务设施配套、市政管网容量等因素,即地块的“承载力”影响,只有与承载力相适应的建设活动才能营造出适宜于生活居住的环境;反之承载力的改变也对可建设规模产生影响,这不是以一个容积率的数字就能控制的。同样一块居住用地采用同样的容积率,建设120-140平方米\户的高档住宅和建设60平方米\户的保障性住房,其对环境的要求和对环境的影响也是完全不一样的。规划讲究的是协调各类空间的关系以营造适宜于生活的环境,对于地块的开发强度,更多的应该通过上位规划(如控规)来综合平衡、具体分析并预留一定的弹性空间。

梁程(城市规划博士/注册规划师)

容积率是城市规划中的一个重要技术指标,容积率大好还是小好,间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量,即土地的开发强度(不是开发容量),同时也间接反映人居环境质量的高低,之所以说是间接,是因为地块建成环境,受垂直向的地面开发容量和水平向的地表开发容量两个因素共同制约,即容积率和建筑密度。因此如果单纯以垂直向的地面开发容量限制依据,则水平向的地表开发容量也可以随意变动,即使垂直向的地面开发容量很低,但水平向的地表开发容量依然很高,则拥挤感依旧存在。特别是针对居住地块来说,容积率上限仅仅是限制了垂直向的地面开发容量的临界值,而人们总是需要脚踩大地亲近大地的。

我思故我在(资深经济师/跨界规划师)

我觉得值得商榷:

1、从经济角度看,严控容积率的城市,上海和天津都是一线或者准一线城市,无论是对产业还是人口而言集聚能力很强,需要控制容积率,带动周边区域;而石家庄属于二线偏弱城市,集聚能力偏弱,一旦一刀切控制容量,有可能会影响经济密度,从而会对城市竞争力构成潜在打击。

2、从楼市角度看,严控容积率,有可能会推高楼板价,加速楼价上涨

3、从城市形态角度看,严控容积率,是不是会进一步加速石家庄摊大饼式城市增长,有待进一步观察。

李昊(资深规划师/专栏作家)

其实中国城市很多都不够密,从可持续发展的角度,密度可以更高一些的。

具体数据,需要严密的论证,并且做到信息公开。

悦儿(国家注册规划师/高级工程师)

无论作为规划师,还是作为普通的城市居民,对于石家庄的住宅容积率控制在2.5的举措,我都表示十分的赞成!

在城市化进程快速发展的背景下,城市房地产迅速扩张,经历了爆炸式发展的二十年。河北地界上的新建住宅,达到30层以上的不在少数,容积率达到3以上的社区也不在少数,满足日照标准,通常成为衡量一个楼盘是否合乎规范的最重要的标准,而在这个标准下能否多出面积,则成为考量一个规划师水平的最重要的尺度,“危楼高百米,手可摘星辰”成为常见现象。城市住宅的量与价比翼齐飞,而人们居住的品与质,值得商榷。“千城一面”不仅仅由公共建筑造就,“水泥森林”的称谓,在某些片区是名副其实,“接地气”也成为部分居民的梦想……“以人为本”、“宜居城市”等等美好的词汇,在这样的社区或者楼盘里,是不是显得格格不入呢?

容积率作为一个重要的条件,在城市土地出让过程中被纳入,被参考,究竟是容积率推动了地价,还是地价推动了容积率,我们姑且不作探讨。放眼更大范围,上海、天津尚且为此努力,而据我曾经对北京的住宅作过的了解,那里很少有20层以上的住宅……

生态、文明、宜居,不应该仅仅出现在文本中,出现在网页上,建设美好家园,从控制容积率做起,虽然任重而道远,毕竟是迈出了第一步!

小木板(博士/注册规划师)

居住区容积率严控背后的思考:

1、住宅市场需求的变化,“由温饱型向舒适型转变”。随着城市居民生活水平的转变,我国住宅市场正在由之前的满足基本需求的刚性向改善生活品质的理性转变。

2、让容积率更阳光。一直以来容积率是开发商追求最大利益的最有效工具,高容积率的背后是超额利益。通过明确、清晰的规定容积率上限,让容积率至于阳光之下 ,可以有效的杜绝容积率腐败,让开发商更加理性。

3,发展观念的转变:一直来重量略质的发展模式,使我国城市的发展饱受诟病,而随着新型城镇化的发展深入,合理控制居住用地容积率,有利于居住区环境的提升,进而推动居住产业由量到质的提升,避免大规模低质量居住烂尾工程的出现,实现对市场的无缝对接。

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
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