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魔都小亮:非建设用地也能做农家乐?非也!

时间: 2016-08-25 作者: admin01 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:1,057


前段时间在微信朋友圈里面热传“合易知行学院”的一篇文章《利好政策!非建设用地也能做农家乐》。当笔者看到这个题目的第一反应是,难道《中华人民共和国城乡规划法》与《中华人民共和国土地管理法》要修编了?
我们不妨先来看看《城乡规划法》与《土地管理法》是怎么规定的?

《城乡规划法》第四十二条规定:城市规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围外作出规划许可。
简而言之,就是任何建设单位都不能在非建设用地上搞建设,如果必须建设,也先要把非建设用地调整为建设用地,农家乐用地作为建设用地的一种当然也不例外。
《土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十条规定:在乡、村庄规划区内进行乡镇企业,乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当办理农用地转用审批手续。
因为没有听到过《城乡规划法》与《土地管理法》同时要修编的消息,故笔者好奇 “非建设用地也能做农家乐”这个明显违法的结论来自哪儿呢?
出于好奇笔者继续往下看这篇微文,文中指出:为了鼓励休闲农业的发展,近日农业部下发《关于积极开发多种功能大力促进休闲农业发展的通知》放松了用地标准,今后不是建设用地,也可以做休闲农业。

原来,农业部出了这么一个政策性文件,以往也是会出现一个部门的文件与另外一个部门文件“打架”的现象,但是笔者还从来没有看到过一个部门的政策性文件同时违反两个部门法的现象。
于是笔者去农业部网站下载并打印了农加发(2015)5号《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》,并认真学习了一遍。文件中与土地政策相关联是第四章“完善落实促进休闲农业发展的政策措施”里面的第一段“明确用地政策”。现将原文抄录如下:
在实行最严格的耕地保护制度的前提下,对农民就业增加带动作用大,发展前景好的休闲农业项目用地,各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余建设用地可用于休闲农业。
鼓励利用村内的集体建设用地发展休闲农业,支持有条件的农村开展城乡建设用地增减挂的试点,发展休闲农业。鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。加快制定乡村居民利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营的管理办法。
通读了好几遍,我并没有发现知行学院“非建设用地也能做农家乐”这条结论出自哪儿?或许是所谓上文中“鼓励利用四荒地发展休闲农业”这句话吧。但是即使四荒地上可以建农家乐,但在建设之前,仍需将荒地转为建设用地,拿到由城市,县人民政府城乡规划主管部门核发的乡村建设许可证方能建设。
在笔者看来,单就将“休闲农业项目用地列入土地利用总体规划” 这一项,就不是一朝一夕能解决的问题。因为国土本来就有一套自己的土地分类标准,现在要把这项新的用地加入原有系统,会不会产生冲突?国土如此规划更如此!
但就从文件来看,农业部对休闲农业土地政策的支持无疑是还是进了一大步,提出了一个土地革新的好方法,值得国土与住建学习。
其实对于休闲农业建设用地如何定性的问题,从10年开始,农业部与国土部就进行了博弈。
2010年,国土与农业部联合下发《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》,指出:在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区,涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场,工厂化农产品加工,中高档展销等的用地,不属于设施农用地范围,按非弄建设用地管理。确需建设的,必须符合土地利用规划,依法办理建设用地审批手续。

此《通知》等于把控了设施农用地的范围。
之后在14年,国土部又抛弃了农业部单独发文,《关于进一步支持设施农业健康发展的通知(国土资发【2014】127号)》,进一步严格限制设施农用地范围,并废除了10年的联合发文。
文件指出:经营性粮食存储,加工和农机农资存放、维修场所;以农业为依托的休闲观光度假场所,各类庄园,酒庄,农家乐;以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮,住宿,会议,大型停车场,工厂化农产品加工,展销等用地,以上用地均必须依法规按建设用地进行管理。
由此来看“非建设用地直接做农家乐”几乎不可能出现。我们在实际项目操作中,仍需将农家乐用地进行土体转用,转为建设用地,方能进行下一步操作。
END.

文/小亮 HZDI资深规划师 国家注册规划师 规划凤凰社共同创始人

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
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