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一个车位官司,两次荒唐判决

时间: 2016-04-18 作者: admin09 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:6,824

最近,一个关于南京星汉花园业委会与开发商争执车位的判例在网上疯传,说“南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益”。很快,鼓楼法院公众号发文声明,澄清说,流传的是并未生效的一审判决,被告上诉后,南京市中级法院撤销原判,发回重审,2014年9月鼓楼法院作出重审判决,大家应以重审判决为准。

细看本案的两次判决,我认为都堪称经典教材,不过是反面意义上的。

第一次判决,业委会全面胜诉。然而看了审判长盛皓谈的四条判决理由,没有一条能成立

1、“南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务”。这是第一个低级错误。1套房屋配0.2个车位是规划要求,规划要求本质上是行政许可,是对建设规模的管理与控制,建设单位有遵守规划的义务,但建设行为本身是权利而不是义务。如果把车位配比说成法定义务,那商品房建设也要遵守规划,岂不是开发商建设商品房也成了法定义务?按规划建设的房屋也不是建设单位的财产?

2、“建成后的车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用”。啥叫“公配设施”?哪里规定车库是“公配设施”?啥叫“建筑物的辅助设施”?这是法律概念呢还是专业术语呢,或者是法官自己臆造的新词?区分所有建筑物中,只有专有部分与共有部分之分,规划内的车位属于专有部分,建设单位有权出售、出租、附赠,这是法律早就明确了的,何来“应交付建筑物的所有人共同使用”之说?

3、“小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区业主享有,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权”,土地作为业主共有部分,由全体业主享有,但“全体业主”包含了商铺、车位、摊位的业主,因为这些也是专有部分,其所有权视同房屋,当然也分摊土地。开发商的房屋、车位未卖完之前,它也是全体业主中的一员,“开发商不再享有该小区的土地使用权”,那它还剩10套房子、100个车位没有卖出,难道都不属于它了?

4、“根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。”成本与所有权无关,这是一个基本的常识。成本是会计学概念,是用来衡量收益的,与所有权一毛钱关系都没有。车库的成本如何分摊,那是建设单位的经营问题,与买房人有什么关系?我卖豆腐收回了全部成本,豆浆就不能再卖钱了吗?

持上述荒唐观点的法官并非等闲之辈,百度了一下,盛皓早就是南京鼓楼法院副院长,“多次立功受奖,连续两年被评为法院的‘明星法官’”。明星法官都是这个水平,其它法官我都不敢想了。

这个判决被中级法院撤销,说明上诉还是有意义的。

鼓楼法院重审后认为,星汉花园规划核准车库数量为36个,实际建设59个,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中,按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。因此,星汉花园业主实际有权取得的车库为29个,原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利,依据不足,本院不予支持。被告已交付了24个车库,尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主,原告要求移交车位的请求实际无法履行,故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。2014年9月,鼓楼法院作出重审判决:

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款50万元;

二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。

宣判后双方均未上诉。判决生效。

重审判决把原审法官盛皓谈的四个观点全部否定。同一件事,翻云覆雨;明星法官,情何以堪。

重审判决仍然存在严重的低级错误。它根据南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》,判决开发商应把规划内属于自己的车位移交业委会6个,这个试行的规定是什么东东?无非是南京市政府甚至是下属部门的红头文件,这个文件有什么权力规定,建设单位的财产要白送给买房人?这是剥夺所有权啊!从法制体系来讲,涉及赋予或者改变所有权的事项,只有法律及行政法规可以规定,地方政府的文件规定了也是无效的。

法官不了解这个法律常识已经令人惊讶,关键是最高人民法院关于区分所有权纠纷的司法解释第十八条就明确说的是这个问题:“人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。”重审判决还引用了这个解释的第六条,再往后翻一页,不就看到这个重要内容了吗?

说这是个低级错误,因为它违反了法律常识和明确的法律规定;说这是严重错误,因为它给被告带来了50万元的损失,更鼓励了违法强占他人财产的恶劣行为。这个判决不仅未能依法维护物权秩序,反而搞乱了物权秩序

可悲的是,鼓楼区法院至今也没有意识到自己的错误。它在公众号文章中沾沾自喜地说“综上,鼓楼法院的生效判决并无不当,双方当事人也表示接受,在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。”

物权法公布实施已经9年了,区分所有权纠纷的司法解释公布实施也已经7年了,都不是新法律,也都没有创设新的法律规则,只要稍微学习一下,或者具备基础的物权知识,就不会犯这样的错误。然而这样的错误竟然出现在明星法院、明星法官身上,令人对我国法官的专业水准、敬业精神、学习态度,扼腕叹息。

来源:颜雪明 大雪冷饮

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
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