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城市综合体“冷热失调”

时间: 2014-10-16 作者: admin03 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:1,259


今年以来,全国多地百货商城出现“关店退租”现象。继关闭济南门店后,百货业巨头百盛关闭了其位于江苏常州的新北门店,这已是近2年内百盛关闭的第6家门店。在广东,王府井、新光百货和摩登百货各自宣布关闭旗下经营不佳的一家门店。
半年报显示,多家A股上市百货公司业绩亮红灯,其中南宁百货净利润同比下降达52.97%,杭州解百上半年净利润同比下降达44%,广州友谊上半年净利润同比下滑23%。
电子商务大潮冲击下,百货商场越来越有沦为“试衣间”的尴尬。与之唇齿相依的百货物业、城市综合体也出现了供大于求、招商难、租金下降甚至退租的新挑战。但与减租退租的“冷”同时存在的,是各地依旧如火如荼的城市综合体建设“热”。业内认为,城市综合体冷热失调潜藏着“烂尾”风险和信贷风险,最终或仍由银行和政府买单。
多地商铺遇冷
数据显示,从4月底至6月底,包括百盛百货、中都百货等在内共有8家百货的12家门店关闭,如此密集的关店潮在近5年的中国百货业尚属首次。
在一些三四线城市,部分较低端的商贸城空置、退租的现象更为突出。成都国际商贸城建筑面积达345万平方米,投资380亿元,设有6万个标准展位,是目前在建的西部最大的商贸城。
《经济参考报(微博)》记者在现场看到,商贸城人气冷清,摊位大量闲置,除了一楼主干道两侧有部分摊位开张,其他地方很少能看到人。一家服装店老板叶小文说,每天的营业额只有几百元,本都做不回来。
西安丹尼尔商贸城总经理王君玉说,2013年开业的时候,2000多铺位的招租率达到90%,但一年多来,即使不算租金成本,至少70%的商户都在赔钱,因而退租现象比较突出。
在上海,部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求,变成买方市场。一些新运营的商场生不逢时,租金回报率比前几年明显下降。
《经济参考报》记者走访总建筑面积接近50万平方米的月星环球港,这个去年开业号称上海最大的购物中心,在傍晚18点的黄金时间却人迹寥寥。除了餐饮、娱乐设施有些人气,服装、鞋帽等购物商铺几乎没有客流,且每个楼层都有尚未招租的“空铺”。一些租户透露,这里部分商铺租金比一站之隔的中山公园龙之梦便宜近一半。
记者获悉,随着供应增加,上海部分人口导入较慢 的 郊 区 新 建 购 物 中 心 空 置 率 较 高 , 部 分 达 到30%。另据第一太平戴维斯统计,2013年,广州购物中心整体空置率较2012年末提高了1 .1个百分点,达到10.8%,超过6%的空置警戒线。
上海商业经济研究中心主任齐晓斋表示,受电子商务冲击、成本提升等影响,实体百货零售业生存日艰,尤其是纯百货业态,销售额连年下滑,行业毛利率不断下降,亏损严重。在此背景下,商铺招租难、租金下降甚至退租都是必然结果。
全国城市商业信息网络监测数据显示,今年1至5月,全国十大城市销售额前100位百货商店合计销售额同比下降10.6%,其中有82家百货店同比销售呈负增长。今年上半年,商务部监测的5000家重点零售企业中,专业店、超市和百货店销售同比增幅分别仅为6.9%、5.3%、4.1%,而网络购物同比增长29.9%。
商业地产过剩隐忧
一半是海水,一半是火焰。与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是,仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木,建造新的城市综合体或大型购物中心。
以广州为例,在中心城区商业地产趋于饱和的情况下,番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈,除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外,还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。
据戴德梁行等机构统计,2014年广州将新增商场面积56万平方米,接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算,仅今年的新增供应就要4-5年才能消化完毕。北京2013至2015年新增商业项目体量将达到340万平方米,相当于17个西单大悦城。国际咨询机构世邦魏理仕统计,2014至2016年上海将新增商场面积330万平方米,与以往年增40万平方米的供应相比大大提速。
业内人士认为,当前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平,而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现,去年全世界建造商场最多的10个城市中,中国占了9个;中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。
盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示,在住宅限购的背景下,很多原来做住宅市场的开发商盲目涌入商业地产领域;楼市调控下的地方政府也有极大的冲动通过商业地产弥补土地财政。在两者合力下,很多城市特别是财力较脆弱的三四线城市大干快上搞商业地产,造成区域供应饱和,泡沫增加。
商业地产供应过剩导致恶性竞争,不仅使得空置率攀升,也加剧了百货零售业的亏损。齐晓斋说:“目前百货行业的萧条和亏损并不完全是电商冲击导致的,恶性竞争、经营模式落后等才是主要原因。”以新近关闭的常州百盛为例,周边聚集了乐宾、万达、金鹰等大型商场,竞争极为激烈,生意普遍难做,新项目开业后都难以按预期盈利。
世邦魏理仕调查显示,百货业的低增速、低利润越来越无力支撑高昂的房租,城市综合体前景堪危。近三年,多家百货企业样本数据显示,其物业租金和员工开支年均复合增长分别为14%和18.5%,而同期百货营业收入年均复合增速仅为8.8%。
信贷面临潜在风险
一些业内人士担忧,在经济面临下行压力的背景下,商业地产项目或面临“烂尾”风险,如果持续经营不善,则隐含着潜在的银行信贷风险。
世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕认为,短期内供过于求、竞争激烈加上电子商务冲击,大型购物中心经营或面临困境。事实上,由于招租难、经营难,广州番禺万达广场等都比预期延迟了开业时间。一些新开业的城市综合体以销售额扣点的形式收取租金,如果商铺销售不理想就面临现金流危机。
商业综合体信贷或面临潜在风险。截至今年2月末,上海辖内银行信贷支持的已建成和在建的城市综合体项目159个,比去年同期增加24个;辖内城市综合体贷款余额824亿元,同比增长14 .8%。
“现在的商圈经济实际上还是地产经济,靠的是银行信贷,最终风险还是集中在银行和政府身上。”一位业内人士说。
另一方面,大兴土木建成的购物商场、商贸城门庭冷落,小商户持续亏损,处理不当或带来社会矛盾。
西安丹尼尔商贸城是丹尼尔集团投资的商贸项目,总面积25万平方米,以百货店的设施改造传统的“脏乱差”的批发市场。但商城自去年8月开业以来,一直人气不旺,多数租赁商户都处于亏损状态。
商户王英租了一间25平方米的铺子做时尚家居,一年下来收入只有1万元,至少亏损2万元。另外两位经营家饰家纺的商户说,他们租了2间60平方米的铺子,年租金10万元,但一年多只卖了几千元的东西。
上海市静安区副区长巢克俭建议,对于当前大型购物中心、城市综合体“冷热失调病”,一是要尽快确定商业功能规划的法律刚性,根据人口 、 消 费 能 力 合 理 确 定 商 业 布 局 , 避 免 重 复 建设;二是要对商业设施的租金、空置率、回报率等设置指数,做好风险预警,不能等到出了问题再被动应付。

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