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土地集约利用再思考,方式途径与建议

时间: 2013-07-05 作者: admin01 分类: 新闻资讯 评论: 0 阅读:3,955

上海作为人口众多、自然资源相对缺乏、环境容量有限的特大城市,“土地约束刚性化”与环境约束趋紧成为影响未来可持续发展的两大核心问题。而推进土地集约利用则是践行可持续发展战略的主要任务之一。

城市土地集约利用的主要方式与途径
城市土地集约利用城市土地集约利用是指以符合有关城市法规、政策、规划等为导向,通过增加对土地的投入,改善经营管理,挖掘土地利用潜力,不断提高城市土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。
按照生产要素投入构成的不同,土地集约利用可划分为资本集约型、劳动集约型和技术集约型等类型。一般来说,城市土地集约利用主要有如下几种方式:
(1)避免土地的闲置所造成的“时间性浪费”。如加快未利用土地开发,提高土地利用率;加快闲置厂房租赁回购,减少闲置浪费。
(2)合理确定一切建筑物、用地项目的占地标准,避免盲目贪大求宽,多占少用。
(3)存量土地再开发。通过土地置换、“腾笼换鸟”等形式,推进土地利用由高能耗、高水耗、高地耗企业或项目向低能耗、低水耗、低地耗企业或项目转变,由高碳排放企业或项目向低碳排放企业或项目转变,由低产出、低附加值企业或项目向高产出、高附加值企业或项目转变。
在日本大手町,面对许多建筑的老化和重建,政府出台了集约换地的“连锁型再开发”方案。首先,在国有公用厅舍的废弃地建造多栋建筑物,然后将要改建的区域中的业主搬入已建好的建筑物中,将希望重建者的土地与政府公用厅舍的土地进行集约置换,完成第一次再开发事业;第二次再开发事业是将第一期改造时腾空的旧建筑物拆毁,在这块土地上建造建筑物,再将两侧其他想重建的业主迁入这些建筑物中去,而他们的土地则与第一次搬迁者的土地进行集约置换。而这两块置换出来的土地可以留做以后的连锁置换时使用。此举即是通过土地连锁置换达到土地集约利用的典型案例。
(4)多层或多功能复合型土地利用。譬如:通过加层、改扩建等措施,适度提高建筑容积率;加大服务于单一功能土地的空间利用强度;将地上空间的居住、休憩、商务等功能结合在一起,形成多层次、多功能的复合土地利用模式。
归纳起来,城市土地集约利用有下列几种主要途径:
(1)拓展发展空间。包括:开发重点由中心城区向郊区转移;加快滩涂资源的开发利用,建设产业基地或产城融合发展区域;加快地下空间开发,如在上海人民广场、陆家嘴、北外滩、徐家汇、五角场等重点地区建设骨干型地下空间工程,以及在郊区新城规划建设和开发利用地下空间;大力发展楼宇经济。
楼宇经济是都市型产业与知识密集型产业的聚合体,具有高聚集度、高辐射力、高产业关联度、资源节约型和环境友好型(水耗少、能耗少、占地面积小、环境污染小)、地均产出和楼均产出高、产品的知识含量和附加值高等特点。据调查统计,2009年上海共有办公楼3900万平方米,全市税收超过1亿元的办公楼有50多幢。其中:总部楼、众师(设计师、理财师、会计师、税务师、咨询师、医疗保健师、律师等)楼、知识传媒(出版印刷业、传媒广告业、创意产业等)楼等三大类高档商务楼的发展潜力大,一幢商务楼所产生的税收相当于面积达数平方公里的土地所产生的税收,如恒隆广场2007年税收超过12亿元,2011年增加至29.7亿元。
(2)转变思维方式。推行“无地招商”,如增资扩股、“腾笼换鸟”、收购兼并等招商模式,在不增加土地要素投入的情况下,提高土地利用率及其单位面积上的资本、技术等要素的投入强度;调整产业结构,重视发展高科技产业和战略性新兴产业;以品牌开发区为引领,推进“区区合作,跨地区合作”,形成新的经济发展合力。
(3)转变管理方式。通过量化控制土地,强化产业集聚。实行供地量与投资规模、投资密度挂钩政策,如青浦工业园区规定项目投资密度不低于3亿美元/平方公里,产出不低于30亿元/平方公里;在规划设计上,明确规定项目用地的建筑密度和容积率的最低标准(如建筑密度从0.4调整到0.5,容积率从1.0调整到1.5);通过引优汰劣,淘汰能耗高、产值低、污染重的企业,2010年上海全市开发区共淘汰调整1000余家劣势企业,腾出土地近1335公顷。通过实施“城乡建设用地增减挂钩”政策试点,开展宅基地置换,推进农民居住向城镇集中,科学布局农村居住社区,合理确定新建农民居住区的容积率。继续推进规划集中建设区以外的现状工业用地整理复垦。积极鼓励规划集中建设区内区位条件较好、紧邻城区或产业基地的区块转型发展生产性服务业。如推动占地面积大、产出少、产品科技含量低的传统加工制造业园区向生产性服务业集聚区转型,吸引中小型跨国企业总部、营销中心、研发中心、设计中心入驻,达到进一步提升单位土地面积上的营业收入的目的。

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