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二三线城市发展现状:体量大难消化

时间: 2013-06-13 作者: admin03 分类: 规划实务 评论: 1 阅读:3,546

如同地价的一夜飙升,城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下,不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代,甚至有不少地方政府固执的相信,城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。于是乎,大规模、大体量、全业态,一座又一座“城中之城”在二三线城市平地而起。
 新城区博弈
二三线城市对综合体的热情,已成为当前中国的“特异现象”。虽然经济还没有发展到一线城市的水平,但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。
“在高涨的热情下,如今许多城市的新城区开发,政府都规定必须要有综合体的配备。”汉博投资集团董事长朱友军认为,政府之所以要规定这一点,“一是能出业绩,二是综合体里面的酒店等商业部分,可以为当地带来稳定的就业和税收。现在70%的二三线城市的政府都已经意识到这一点。”
新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住,再有产业,再有写字楼,再有商业这样一个顺序。然而,政府往往会反过来想,即先出综合体、先出商业,因为这些看上去,马上就会业绩斐然。
“政府引导”存误区
与政府合作新城区开发, 土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足:地虽然可以很便宜地拿下,但项目以后能否做得起来,还存在很大的不确定性。由于商业开发经验不足,一些开发商的这种无意识状态,他们认为以低价拿到新区最好的土地,政府又给予许多优惠,开发综合体问题不大。但殊不知,综合体里住宅卖完的利润,往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。
于是,不难想象,在这样双重甚至多重因素的影响下,有多少表面华丽的城市综合体正行走在“幸与不幸之间”。
业内人士认为,开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项,并且简单复制大城市的成功经验,对当地市场预期过于乐观;此外,开发企业缺乏专业操盘能力,后期运营管理不规范、后劲不足等,也是目前城市综合体开发中普遍存在的问题。
散售带来先天不良
像万达集团[简介 最新动态](廊坊万达广场[最新消息 价格 户型 点评]) 、中粮[简介 最新动态]集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业,在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益,但也应该看到,城市综合体具有较大的操作难度,需要更高的技术含量和雄厚的资本金,一般中小型开发商往往难以胜任。
然而,一些开发商为了缓解资金压力,在运营综合体的过程中已经开始“走形”。综合体应以商业为主打,但目前很多项目都把酒店部分变成40或50年产权的酒店式公寓卖掉,这样就变成单纯的卖住宅获取回款了。甚至有的开发商还将写字楼打散出售。然而,他们并不知道,“写字楼只有统一出租整体销售,才能做出档次来。如果分散出售,小业主再进行各自出租,这个城市综合体的商务感觉就会大打折扣。”

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1 条评论
  1. 匿名 2013-06-14 09:07 回复

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