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4万亿后遗症,三四线城市土地过剩成空城

时间: 2013-05-03 作者: admin01 分类: 新闻资讯 评论: 0 阅读:3,931


空城
经历了2012年土地市场的持续低迷后,新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。已经有人算过一笔账,4亿人、40万亿投资近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成,规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资,涉及20多个城市群,180多个地级市,1万多个城镇,以及4亿新增城镇人口。
请注意,这不是电影剧照:宽阔的马路上没有车流,锈迹斑斑的钢筋斜插在天空,烂尾建筑外的防护网游魂似的随寒风摇曳。请注意,这不是某部末世灾难片的外景地,而是摄影师记录下的营口沿海产业基地2013年4月5日的街头景象。这些照片似乎在告诉我们一个不敢相信的事实,而且与之相似的事情每天都在三、四线城市里发生
地方政府趁势而起,从地级市到省会城市,各种产业园、城市新区以及城市带规划层出不穷。各级官员四处奔走,招商[简介最新动态]引资与土地出让同步并举。上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决,新一轮巨量土地供应狂潮已经席卷而至。
开发商们摩拳擦掌,准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。“这或许是房企们最后一轮机会。”首创置业董事长刘晓光在一次会议上如是说,他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合,在这一轮城镇化过程中寻机扩张。
但刘晓光应该不会想到,在距离北京不远的辽宁营口,他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年,如今却走得步履艰难。
沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一,最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年,五矿集团在这里圈下30平方公里土地,成立了五矿(营口)产业园(以下简称“五矿产业园”)。作为园区副总经理,李兵一直负责地产板块的运营。他说,自己眼见着这个城市的兴起与发展,却阻挡不了它渐渐走向萧条。
“他们迟早会发现,地价便宜是没有用的。”李兵告诉记者。
除去营口,本刊记者近期还深入贵阳、遵义等中西部城市,了解这些城市巨量土地供应之后的房地产市场,却发现真实情况与市场上公开发表的亢奋言论背道而驰。
在这些三、四线城市,房地产利润已经一降再降,但新盘依旧不断入市;供给已经过剩,但国土部门还在督促开发商们抓紧开工……只要还有人肯出资,地方政府决不会吝啬再度放量。面对利润空间与市场份额被无限压缩的现状,地产商们随时有可能成为出局者。

营口的矛盾
动车到达辽宁营口时已近深夜,这里距离市区20多公里,沿途不时可以看到未完工的楼盘伫立在黑暗中,“现在已经到施工的季节了,但这些项目到现在都没再开工。”出租车师傅忍不住出声。
翌日,在五矿豪生大酒店20层办公区,李兵也坦陈整个营口的环境已经发生变化,所有房企都在放缓投资,“我们的项目节奏也会放慢,这是肯定的。”
当地政府公布的数据显示,2012年营口住宅新开工面积为772.60万平米,较去年同比下降了34.50%。沿海产业基地则是营口地产行业的“重灾区”。五矿在沿海产业基地有两个住宅项目:铂海岸与铂海湾,一期建筑规模总量逾50万平米。铂海岸目标客户是五矿产业园入园企业的中高级管理层,铂海湾则负责吸引本地高端客户群,产品以别墅、洋房为主。两个项目总计投入3亿元左右,但目前销售回笼的资金尚不足覆盖所投入的成本。尤其是2012年开盘的铂海岸项目,虽然小高层项目已经报出低于3000元/平米的低价,但目前成交金额不过6000余万元。
“媒体所说的‘鬼城’,其实指的就是沿海产业基地这里。”从李兵的办公室可以俯瞰产业基地全貌:即使是白天,整个基地也四顾无人,有些项目的塔吊还在操作,但大多数项目都安静得仿佛不存在,部分圈起来尚未开发的土地点缀其中。
6年前,五矿签约来到这片还是盐碱地的地方。“在一片空地上凭空建一个新区,给人的感觉是很绝望的。”李兵说,正因如此五矿可以获得众多优惠政策:除去巨幅的低成本土地之外,地方政府还为其提供了相当优惠的税收政策。这意味着,一旦成功引入企业落户园区,五矿不仅能从入园企业身上获得土地运营收益,还可以获得服务性收入。
五矿将园区按照“433”的比例进行规划:40%的产业用地,30%的商业和居住用地,其余30%则为市政配套工程。产业园分三期开发,一期占地7平方公里,商住项目规划建筑面积逾150万平米。
李兵一直坚持,应该由产业带动地产来发展。像沿海产业基地这样的新城区,人口基数为零。只能通过招商引资的方式,通过引入产业带来就业人口,进而带动第三产业兴起。整个区域盘活之后,顺势可以进行住宅开发。

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
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