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城市综合体:狂欢背后的泡沫

时间: 2012-11-02 作者: admin06 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:3,346


放眼全国,“无处不有综合体”,近两三年来,城市综合体已经是房地产行业的最热词。各地纷纷上马的综合体项目,总量有上千个之多。伴随着如此天量的综合体开发浪潮,资金筹集成为问题,散售带来的隐患和风险也浮出水面。
“城市综合体不仅有泡沫,而且有很大的泡沫。”一家大型地产商人士直率地说,不当规划加上重复建设,“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。鄂尔多斯和温州就是现成的例子。地方政府在做了城市综合体的推手之后,是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供支持,兑现承诺,是城市综合体是否演变为“烂尾楼”的一大关键。

资金从何而来?
“综合体的总投资额较高,但并不是一次性付款,可以用回款良好的住宅项目维持其投资,而且可以与住宅项目用一个建设单位,这样建筑商可以垫资,资金的调度余地更大。”苏州园区一位不愿透露姓名的官员分析说。
一位万达前员工告诉记者,业内只有万达可以做到“四证融资”,即未取得建设许可证就可以从银行获得贷款,而其他项目基本上都是开发商前期投入一笔钱,然后建筑商垫资建设,封顶之后出售住宅、商铺部分回笼资金,支撑项目后期的开发。
住建部政策研究中心主任秦虹认为,这种散售模式,暴露了城市综合体商业方面的运营缺乏稳定的资金支持,只有靠销售回笼资金。“省会以上的城市,商业物业销售面积占竣工面积的比例,从2006年到现在商业物业建成以后,60%以上的房子都是通过销售方式卖掉的。”秦虹指出,这说明了一个问题,商业地产所有的风险恐怕都集中在这种资金支持下的商业模式。
为了避免散售带来的风险,追求稳定的现金流,这两年大型开发商开始设立自己的房地产私募基金,用于支持商业地产和综合体,并自己持有经营。如越秀地产联合越秀房托,将前期开发的项目注入房托,获取持续发展。保利、金地、华润、中海等开发商筹集的私募基金,很大一部分也用在商业项目中。

“消化”难题
天量城市综合体如何消化,将是所有开发商不得不面对的难题。
世邦魏理仕中国区高级董事乐晓争认为,衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩,主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动,以及城市人口的消费能力等因素。部分二、三线城市的潜在供应量,受到市政建设、交通便利以及生活、商务的配套成熟度等的影响,在未来的吸纳量方面遇到阻力,并影响物业的价值回报。 阳光新业副总裁吴尧表示,支撑城市综合体的要素,包括所在城市(区域)的经济水平、产业布局和居民的消费能力等,虽然这些因素都有成长性,项目建设也需要时间,但它们之间均有一定的配比度,开发商必须进行详尽科学的事前调研,否则后患无穷。比如,五星级酒店建成几年仍在巨额亏损,购物中心过于豪华客流严重不足,写字楼大量空置,开发商也许拍拍手走了,但这些空洞的建筑对城市将构成极大伤害。

城镇化的综合体误区
调查显示,各地蜂拥而上的综合体,与地方政府在楼市调控高压以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。
过去两年,楼市调控限购、限贷,住宅产业萎缩,土地市场低迷。而商业地产尤其是城市综合体,被认为既可以提升城市形象,增加税收和就业,亦可化解“土地财政”难题,于是,商业地块出让比例大幅增长。“现在政府供的地,很多都要求30%的住宅,70%的商业,你说这合理吗?”绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜称。
万科总裁郁亮也对记者表示,近几年万科不得不做商业地产,因为政府供地多是综合出让的,地块必然带有商业性质用地。“商业地产本身是有发展潜力,但有些时候是被逼做的。”一家大型央企内部人士说。

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