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城市化率不到70%以上房价大跌的可能性为零

时间: 2012-10-22 作者: admin03 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:2,468


常看到有评论说,房价要大跌了,而且30%的下跌幅度,在他们看来根本不叫大跌。价码基本都在50%以上,下跌80%也没少见。之所以如此“大胆”,主要还是有了参照国。因为日本房价大跌了,所以我们也会大跌。因为香港房价已大跌过,所以我们也难逃这一劫。因为美国都“次贷危机”了,所以,我们也会步其后尘。反正,只要国外发生过的都将在我国发生。
既然有些同志这么喜欢参照国外房价,以证明我国房价也将如此。但,是否参照的全面一些呢?别只参照房价下跌幅度,其它方面也该参照参照呢?比如讲,在参照他们房价大跌时,他们的城市化率是多少?我想问的是:上述国家在发生房价大跌的时,城市化率是否都在70%以上?而城市化率低于70%的,有过房价大跌的案例吗?由鉴于此,就城市化率这一条,就可证明:当不到70%以上时,房价大跌的可能性为零。
之所以强调城市化率,因为城市化率进程,代表了需求始终存在,而且是恒定的。1%相对应是多少需求者,2%相对应的又是多少需求者。有需求就有支撑,而政策方面又鼓励的是刚性需求。何为“刚性”?主要以消费为主的这一人群,这一人群在对待房价上,主要还是以合适为主。居住地的限制,户籍的限制,什么时候结婚的限制,这一些限制都将制约他们不可能等到房价大跌以后才出手。所以,房价大跌的可能性也就为零。
还有,城市化进程是政府行为。政府在推进的过程中,有两个方面是不可缺的。第一,需赚钱的,而且是长期的,也是需逐年递增的。也就是说,目前只有50%多一点城市化率,在达到70%以上,按年进程完成1%算,钱还需20年。如此,政府需赚钱,开发商也需赚钱。房价跌了,房价大跌了,还怎么赚钱?第二,政府作为经济增长点也是必须的。尽管有些人认为:靠房地产业发展经济是不可持续的。但按城市化率进程还需20年来看,不可持续说太过牵强。按目前10年一届政府体制,满打满算还有两届政府可以依靠房地产业发展经济。怎么就不可持续了呢?再则,一个国家是否强大,虽说体现的是工业化和现代化的发展水平。但同时也是离不开房地产业发展的,否则人们住那里?
最后想说一说,城市化率一旦达到70%以上后,为何房价容易跌,而且还会大跌。城市化率达到70%以上,意味着需求饱和。需求饱和的市场,价格在下跌过程中,也就等于失去了支撑。所以房价就容易下跌。那么,为何又会出现大跌呢?这主要是,在城市化推进过程中,难免有投资或投机者。纯市场经济体制的国外,要说投资或投机者,应该说远比我们国家多的多。如此情况下的市场,由于需求基本饱和,一旦房价下跌,就会造成抛盘大于接盘局面。急于抛出的投机者们,只能一而再,再而三地压低房价,大跌也就不奇怪了。97年香港房价大跌,理论上好象由亚洲金融风暴引起,但实际上和富人不能接受“一国两制”体制,大量抛掉高端物业逃往国外也有很大的关系。

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