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案例:日本六本木新城之鉴

时间: 2012-09-25 作者: admin01 分类: 城市案例 评论: 0 阅读:15,943

除了保证电力之外,该项目吸取了1995年阪神大地震等过去大地震中的经验教训,在各建筑物中设置了能抵抗关东大地震、阪神大地震规模的耐震性装置。采用制震免震的最先端技术,将地震摇晃控制在最小限度, 保证建筑物的安全。
在东日本大地震中整个建筑物的摆幅得到有效控制, 即使是位于大楼高层的会员制俱乐部也没有一个酒杯餐具因摇摆而落地损坏。

城区建设背后的统一运营机制
城区建设过程中,当硬件设施完善后,需要从软件方面提升整个城区的魅力,这是非常重要的课题。
在研究了很多国际范围的成功城区建设项目案例后,森大厦把这些经验总结出来,将提升城区魅力的工作定位在三项任务上。
首先是安全与安心,在保障安全的同时要给人以安心的感受,这是城区建设最根本的部分。
其次是环境与绿色,城区建设不能只顾眼前利益,更要为后代提供可持续利用的环境。
最后是文化与艺术,要让身处其中的人们能够通过接触文化艺术来得到精神上的享受和提升。
为了实现这三项任务,使城区魅力最大化、更具活力和人气,森大厦在公司内部建立了专门负责这一课题的部门:城区综合运营部。
六本木新城是一个城市综合体,有非常多的功能和设施。正因如此,其中也存在方方面面的利害冲突关系。比如,综合商业设施和影院就希望人流越多越好,而住宅楼的居民肯定希望人流量不要太多,否则居住环境会太嘈杂。解决这些冲突和纠纷,使整个城区平衡和谐,这就是城区综合运营部的任务。
城区综合运营部采取了统一管理者的方式,这样的模式优点在于:
1.实现迅速、顺利的决策机能(运营判断机能)。作为一个整体城区,需要一个能够综合制定并且实施运营策略的体制,同时也能防止因存在众多地权者而造成的无法判断或者延误判断的现象。
2.针对各个方面,城区可以统一来对应、调整、配合以及协作。
3.以城区的整体运营为第一优先考虑原则,来确保城区的品牌和品质。
4.对城区的所有者以及设施运营者明确共通的规章制度。比如维持景观的规章(外墙等的变更、面向外部的广告等的张贴及发布等)、外围环境的利用规章(吸烟环境、宠物、自行车等的规章,利用时的申请审批手续)、招牌、引导指示牌等的设置规定以及其他规定。
5.在公共空间的部分采取统一管理的方式进行运营和管理,最基本的原则就是为了整体城区的利益。而所有为了提升城区魅力和价值的措施,都是需要成本和预算的。
为了开展长久可持续的城区综合运营活动,确保城区收益,获取城区运营成本的收入主要有两个来源,一是将公共空间作为活动场所的出租收入,另外就是公共空间广告媒介的出租收入(比如灯箱广告收入等)。
要说明的是,虽然六本木新城有综合运营部进行统一整体的管理,但是这个部门并不能随心所欲决定一切事项。比如,城区有些设施需要改善、重新装修,需要通过第三方的审查机关核实后,才能进行改修工作。
另外,在六本木城区,还有很多地权者,这些地权者都有自己的意见和主张,而他们成立的协议会可以发出他们的声音,最终由协议会进行和综合运营部的沟通。事实上,六本木项目竣工后也不是马上开张的,其中也有两至三年的时间用于同协议会的协调。

社区和商业活动树立城区品牌
在开发六本木项目之初,森大厦就做出了在城区相关区域举办大型公开活动的计划。
除了传统管理者需要负责的环境美化、保安、外围设施管理、交通和物流安排、有关行政及当地各方面的合作等事项外,六本木新城的城区综合运营部还需要负责外围设施的利用运营、媒体报道和广告宣传、引导指示和问讯业务、有关客户服务提供及其品质的事项、景观和美观的维持和管理规则事项以及六本木新城名称使用的管理运营。
具体来看,一些社区活动可以提升城区魅力和价值。比如,六本木新城内的部分大楼屋顶设有庭园,人们可以在其中的稻田插秧、割稻、脱谷、捣年糕等。在东京市中心生活的小朋友以前几乎没有机会接触到农业,所以赤脚走进稻田和农业近距离接触是很好的体验。秋收时,他们可以收到自己劳动的成果,这种教育被称为“食育”。
这个项目最先由森大厦运营,之后因为运营很成功,所以从2006年开始每年都有日本各个县的大米品牌来赞助。这些大米品牌也希望通过活动来进行推广和宣传。

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
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