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杂谈:深圳“小产权房”要确权?!

时间: 2012-05-28 作者: admin01 分类: 新闻资讯 评论: 0 阅读:4,835


小产权房5月25日,国土资源部、广东省政府在深圳宣布启动深圳土地管理制度改革综合试点。备受瞩目的《深圳市土地管理制度改革总体方案》近日获国土资源部、广东省政府批准实施,深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。“新土改”矛头首先指向“小产权房”,深圳房地产市场或迎来变局。
这个被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”的改革,包括八大改革重点和二十个改革事项,涉及土地产权、土地使用、土地供应、土地管理及土地交易整个链条。
根据《总体方案》,本次改革分近期(2012-2015年)和中远期(2016-2020年)两个阶段推进改革。深圳将在未来8年从多个方面尝试创新突破,探索高度城市化地区土地利用管理新模式。近期将以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区,在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面开展试点工作。目前,深圳已成立土地管理制度改革领导小组,并制定了《总体方案》的近期实施方案(2012-2015年)。深圳新一轮的土地管理制度改革,矛头首先对准了“土地确权及违建处理问题”。深圳市委副书记、市长许勤25日在深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式上谈道,在近期要突破的重点领域和关键环节方面,有关方面把“土地分类确权,促进土地产权明晰化”排在首位。
这次国土资源部、广东省和深圳市联合推进深圳土地管理制度改革,一方面意味着我国原有的土地管理制度需要创新和突破,以适应新的形势和新的要求;另一方面,也意味着深圳现有的“小产权房”多数将被“确权”——即房产权得到确认,被合法化。这不仅将为全国的小产权房处置产生路径探索的示范性效果,也将对深圳市目前的房地产市场产生重大影响。深圳房地产市场价格将不可避免地产生结构性调整:目前仅售4000元至8000元每平方米的被确权的“小产权房”将出现价格上涨,而目前平均售价约为每平方米2.5万元的商品房将出现利空效应,对商品房价格产生向下牵引作用。而这种结构性调整的结果,将是深圳市房地产平均价格的下降。
早在今年2月国土资源部就表示,将在全国范围内试点清理“小产权房”,并再次重申,“小产权房”不予确权登记,不受法律保护。那么,在这样的政策下,为什么深圳的“小产权房”多数可以获得确权呢?原因就在于深圳的“小产权房”并不是国土资源部要清理的那种“小产权房”,甚至可以说,深圳不存在通常意义上的那种“小产权房”,而是存在着数量惊人的违章建筑。
所谓“小产权房”,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。因此,“小产权房”不具备合法性。
深圳并不存在上述意义上的“小产权房”。今年3月,深圳市规划国土委提供的权威材料指出,深圳存在着农村城市化历史遗留的违法建筑不属于国土资源部文件所称的“小产权房”。因为经过1992年、2004年两次农村城市化改造,深圳市原农业户口人员已全部转为城市居民,农村集体土地已转为国有,土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构变更为国家所有的一元结构。国土资源部相关文件提及“小产权房”时实际侧重于三个方面:一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。但是,深圳市经过城市化以后已经不存在农村,原来的农村土地已经国有化,所以深圳并不存在“小产权房”,而是存在着农村城市化过程中历史遗留下来的违章建筑。

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