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城市规划师在城市房屋拆迁中的利益倾向

时间: 2011-12-31 作者: admin01 分类: 规划实务 评论: 1 阅读:6,208

暴力拆迁
随着我国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动,而由此也引发了大量商业纠纷和社会冲突。一方面,被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁,或者要求获得更为合理的补偿;另一方面,政府则要求按照自己的蓝图建设更为美好的城市。从而,整个城市房屋拆迁过程演化成被拆迁人和城市政府、开发商的一种博弈行为,都希望从中获得尽可能多的利益,从而使其偏好获得最大的满足。

一、 目前城市房屋拆迁中的利益倾向
1、拆迁补偿评估方法不利于被拆迁人按照《城市房屋拆迁管理条例》规定,被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。在具体实施过程中,目前通行的城市房屋拆迁评估办法是:房屋重置价加上区位基准价格,即房屋的建筑成本加上土地的基准价格(基准地价)。
从被拆迁房屋价格评估的内容来看,其方法为重置成本法,被拆迁人最后得到的补偿价格是重置成本价。但是,被拆迁人为了寻找新的住房,必须利用这笔补偿款在商品房市场上按照现行市价购买新的住房,这既包括房屋的建筑成本和土地与配套设施分摊的成本,也包括房地产开发商的利润和各种税费。在房地产市场上,对于同一标的物,现行市价法评估价格将远大于重置成本法评估的价格。因此,按照现行的评估方法,被拆迁人的利益必然受到损害。
2、拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人目前,在城市房屋拆迁过程中,房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人存在着利益关系,在缺乏严密的市场监督的情况下,很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。评估机构为了迎合拆迁人的要求,故意压低被拆迁人房屋的评估价格,损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的道路、管道等项目的拆迁,因政府相关部门不恰当的行政干预,往往不按照房屋实际价值进行评估,出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为色彩,与法律规定不符。
3、强制拆迁时有发生
众所周知近年来,由于我国家法律法规的不完善,政府在城市建设特别是大量的商业征用地审批、实施拆迁作业中大包大揽,有的地方为了顺利拆迁甚至动用警力,强制执行。由此引起的政府与拆迁人的矛盾可以说已经成为带有普遍性的社会问题,比较典型的就是湖南嘉禾县商贸城建设拆迁。

二、目前城市房屋拆迁中利益倾向的根源分析
1、在相关法规中被拆迁人处于弱势地位拆迁人与被拆迁人在拆迁过程中应该是平等的民事主体,法律在对双方权利、义务的设定以及违法行为的制裁应具有平等性,但实际上却不是这样。
根据《条例》第16条“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。”
仔细分析,此条例很大的一个缺陷就是规定强制拆迁合法化,在法院未作出裁决之前,可以依法先行剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。它首先给被拆迁人定下的基调就是不论怎么折腾,房子肯定是要拆的,被拆迁人所能够做的就是努力的获得更多的补偿;在房子拆迁与否这个对于被拆迁人来说意义重大的问题上,被拆迁人是没有发言权的,先不说被拆迁人的权益是否受到了侵害,一开始他们的权益肯定是没有受到保障。即使是被拆迁人为了维护自己的权益,向房屋拆迁管理部门、人民法院提出申请或诉讼,在制度不健全、受到政府有关部门或当事人强势干预的情况下,政府的房屋拆迁管理部门和人民法院是否能够进行客观公正的判断也存在问题。
根据《条例》第24条“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”问题的焦点在于“市场评估价格”,房地产市场评估方法有很多种,目前各地方通常采用的是重置法(其不合理性前文已有论述)。其实,无论采取何种市场评估方法,其得出来的价格都不会是市场价值。从相关经济学知识知道,市场价值的形成需要相应的市场前提:买方和卖方均完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买。在房屋拆迁过程中,由于被拆迁人一般为非自愿,而且拆迁还受到一定期限的限制,这与一般意义上的买卖交易存在着本质上的不同。虽然拆迁人会对被拆迁人给予补偿,但在被拆迁人失去了“坚持不拆迁”的交易底线的时候,交易心理上已完全处于劣势,所能得到的补偿完全掌控在拆迁人手中,无论是质与量都没办法和市场价格相提并论。
2、城市政府在拆迁过程中的“双重角色”互相支撑根据目前的宪法,城市土地都属于国家所有,从技术角度考虑,实际上是由城市政府代行这种所有者权利。因此,政府在出于公共利益需要而征收土地的时候,实际上扮演着两个角色:一方面,政府是土地所有权之代理人,而该土地上的居住者,仅仅拥有使用权;另一方面,政府又是公共利益的代表者。
这两个角色合二为一,互相支撑。政府作为公共利益的代表者,为了政府认定的公共利益而决定拆迁,同时政府又是土地所有权之代理者,那么,政府自然可以想什么时候拆迁就什么时候拆迁,想什么时候收回居民的土地就可以什么时候收回,因为土地本来就是政府代理所有的。另一方面,政府又是公共利益的代表者,作为土地临时使用者的被拆迁人,你如果不从政府所拥有的处于拆迁范围的国有土地上搬走,不仅侵犯了政府作为国有土地所有权代理人的权利,而且也损害了公共利益;而政府所拥有的强制力,为了捍卫国家对于土地的所有权,更为了公共利益,当然可以在必要的时候使用强制手段。如此,土地权利与政府的权力结合在一起,使得拆迁户从一开始就处于绝对弱势地位。
正是这种制度“短路”,导致地方政府有能力、也有意志不顾拆迁户的意愿而进行拆迁,尽管已引起民众不满,却仍旧以为自己的行为是完全正当的。要解决这一问题,首先应当区分政府在城市房屋拆迁过程中的两个角色:作为国有土地所有权代理者的角色,与公共利益代表者的角色。地方政府当然代表、并应当追求城市的公共利益,但是,城市国有土地的所有权,究竟由谁代表、如何行使,却似乎值得反思。至少目前由城市政府来代表,存在严重利益冲突。

三、解决问题的建议
1、完善《条例》法律的基本原则应该是保护弱者,而不是维护强者的利益。保护私有财产、保护人权的条款已经写入了《中华人民共和国宪法》,《条例》却是更多的考虑拆迁实施方便,而忽略了对被拆迁人的利益的保护。一方面要改变房屋价格评估机构委托方式,评估机构应该由被拆迁人委托;另一方面,要改变房屋价格评估方法,采用市场比较法进行评估。同时,要明确对违规拆迁和强制拆迁的处罚措施。
2、政府退出开发性和商业性的拆迁对于开发性和商业性房屋拆迁,政府完全可以不参与、不介入,由开发商与被拆迁人协商拆迁相关事宜,按照市场化模式操作,自行拆迁或委托具有房屋拆迁资格的单位拆迁。这样,政府能够从大量具体的拆迁事务中解脱出来,对整个房屋拆迁过程进行有效的监督和管理,做好专职“裁判”员角色,这对于进一步转变政府职能和维护政府形象来说,也具有重要的意义。
3、政府对公益性拆迁实行“恩恤津贴”制度城市政府因为公共利益即全体城市市民的利益而进行拆迁,这原本是没有问题的。但对于被拆迁人来说,却要因为公共利益的改善而独自承受相应的利益损失(精神损失是肯定的,物质损失前文已有论述),则显得有些不公平。在我国实行计划经济时期,政府强调公共利益优先于个体利益。如今,虽然国家经济体制正在向市场经济迈进,但是,“公共利益优先”的理念对中国社会的影响仍然非常深刻。可以说,民众对公共利益存在一种天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公众对政府的信任和敬畏,动辄以公共利益为由对城市房屋进行拆迁,却拖欠提供补偿或补偿过低,以牺牲被拆迁人的利益为代价来推动城市的发发展,由此导致公共利益泛化。
为了正确处理政府与被拆迁人的财产关系,以及防止公权侵犯个体利益,除了按照《条例》对被拆迁人进行补偿外,政府还应该对被拆迁人实行恩恤津贴,即政府额外对被拆迁人进行一定的补贴,在一定程度上也是表现政府在组织公益性拆迁时对于扰民的“歉疚”。补贴办法可以按户补贴,户补贴数额=户常住人口*当地3年人平均生活费用。如此,一方面加大政府组织公益性拆迁的补偿压力,使其作出决策时候参与更多的理性,更好的促进土地集约利用;另一方面也可以使被拆迁者获得更大的满足,感受到政府的关怀,在保持社会稳定的同时,使得建设项目能够顺利的进行。

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
1 条评论
  1. 等待思索 2012-01-03 19:46 回复

    这个拆是最好的涂鸦!!!

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