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控制性详细规划控制性指标确立的一些思考

时间: 2011-12-20 作者: admin01 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:7,779

控制性详细规划图则
定性、定量、定位和定界是控制性详细规划的核心,由此确立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。另一方面,我们也应该看到现行的控制性详细规划还存在着一定的问题,特别是指标体系制定、管理和操作过程中存在的不足。如何确立相对完善的控制性详细规划指标体系也是我们城市规划工作者面临的一大问题和挑战。
一、控制指标的内容构成
现行的控制性详细规划的控制指标分为强制性指标和指导性指标。强制性指标主要包括:用地性质、用地面积、建筑密度、建筑高度控制、建筑后退控制线、容积率、绿地率、交通出入口方位和停车泊位及需配置的公共设施等。指导性指标一般包括:人口容量、建筑形式、建筑体量、建筑色彩、建筑风格等要求。
在这些指标中,建筑密度、容积率、高度控制、绿地率这几个指标尤为重要,直接关系到地
块的建设强度。但就是这些指标的确立,却缺乏与之重要程度相适应的科学性。一方面,指标的确立通常都是根据相关的规定或者经验值来获得,另一方面,指标本身的控制性也存在着一定的不足。
二、土地使用及兼容性的探索
用地的使用应该考虑土地使用的兼容性,即以某一类土地使用性质为主,兼容其它性质,如在居住用地(R)中,可兼容小型的办公/商业用地(C)。近年来在规划实践中出现了一些新的土地使用功能概念,以混合土地使用最为常见,它以某一类土地使用性质为主,与其它性质的土地相混合,如商住用地(C2/R)等。
确定适量的土地使用兼容范围也是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过于苛刻或弹性过大,均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调,不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性,为建设发展和管理实施留有余地,同时又保证城市的有机、有序地发展。
三、控制性指标的确立的原则
控制性详细规划控制指标的确定必须统筹考虑规划用地的区位及环境条件,注重提高土地使用的效率,综合平衡经济、社会和环境效益。其确定应遵循以下原则:
(1)符合国家、省、市各级规划与建设相关法规的要求;
(2)符合总体规划、分区规划的控制要求;
(3)综合考虑城市整体或地区全局的情况,力求总体平衡;
(4)力求城市用地结构的优化;
(5)控制指标应因地制宜,体现不同对象的特点;
(6)充分考虑土地价值及开发的经济效益。
四、控制性指标的确立的方法
控制性详细规划控制指标的确立通常使用以下几种方法:
(1)环境容量推算法
根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等,预测规划期末的容量,据此确定各项指标。
(2)人口推算法
根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求,以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。
(3)形体布局模拟法
选择有代表性的地块,甚至是全部规划地区,进行实验性的形态空间规划,由此反算出各项指标。这种方法简单易行,是目前采用较多的方法,但实践中工作量较大。
(4)调查分析对比法
通过对现状情况作深入、广泛的调查,以了解现状中一些指标的情况和这些指标在不同区位地块的差别,得出一些可供参考的指标数据,然后与规划目标进行对比,依据现有的规划条件和城市发展水平,定出较合理的控制指标。这种方法较为现实可靠,得出的指标也较为科学合理,但它需要做大量广泛的调查分析;它只是参照现状指标数据,难以考虑到其他的影响因素,因而也难免存在一定局限性。
(5)经验推算法
根据以往旧城和新区开发的经验,归纳出所需指标的数值。
(6)当地技术规范参照法
某些省市为了加强对城市建设规划管理,还有保障城市规划的顺利实施结合自身的实际情况,制定出一系列技术导则。这对于我们城市规划从业者来说是个很好的消息,在编制控制性详细规划过程成做到有法可依有据可查。(附:江西省城市规划管理技术导则部分控制性指标指导值)
五、以容积率为例对控制性指标的确立的思考
对现状的充分认识和归纳是确定合理的控制性指标的必要的条件,但是复杂的预测方法和自认为合理的预测结果在得不到实践验证之前终究都是不确定的。规划实践中我们可以通过运算得出地块开发强度下限,即按照投资开发的最低收益值所得到的必须达到的容积率,这在旧城改造的项目中经常得到运用,对于新区开发仍然具有很大的不确定性。
开发总投入×利润率= 总产出-总投入,最低经济开发强度FAR(容积率)的计算可采用如下公式:
FAR = (P1+P2+P3+P5+P6)×(1+R)/ [S-P4(1+R)]
P1:土地出让基准地价;P2:土地征用费;P 3 :动迁安置成本;P 4 :建安成本;
P 5 :基础设施费;P 6 :开发费用;R :法定利润;S :销售价格。
这样所得到的容积率就是保证投资开发收益的最小的容积率,也就是我上文提到的容积率的
下限,当然在实际的运用过程中可能还会因为情况的不同而有所改变。开发强度FAR(容积率)上限的确定个人认为应该按照多指标关联的方法确定,也就是说在保证其他指标,如:上文提到的植被覆盖率、休憩用地率、高度控制和一些为保证公众利益而必须建设的公共
设施之外能提供的最大的开发容量所对应的容积率,这个容积率是不得超越的。控制性详
细规划是指导和管理城市建设的重要依据,控规编制体系的完善有待我们进一步的研究和探讨。

附:江西省城市规划管理技术导则部分控制性指标指导值

建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表(旧城区)

500-2000

2000-5000

5000-10000

10000-20000

20000-30000

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

低层住宅

居住建筑

多层

2.5

40

25

2.4

38

28

2.2

35

30

2.0

32

32

1.8

30

35

高层

4.0

33

30

3.8

30

32

3.5

28

35

3.2

25

38

一般办公

建筑

多层

3.5

50

20

3.3

48

22

3.0

45

25

2.8

42

28

2.6

40

30

高层

7.5

42

25

7.0

40

28

6.5

38

30

6.0

36

32

公寓式办公建筑、旅馆

多层

3.2

48

22

3.0

42

25

2.8

40

28

2.6

38

30

2.4

36

32

高层

7.0

40

25

6.5

38

30

6.0

36

32

5.5

35

35

商业建筑

多层

3.6

52

18

3.6

52

18

3.5

50

20

3.2

48

22

3.0

45

25

高层

8.0

48

22

7.5

46

24

7.0

45

25

6.5

42

28

商住综合楼

多层

3.2

48

22

3.0

45

25

2.8

42

28

2.6

40

30

2.4

38

32

高层

6.0

40

30

5.5

38

32

5.0

35

35

4.5

32

38

工业建筑

低层

1.0

48

22

1.2

52

18

1.4

35

15

1.2

52

18

1.0

48

22

多层

1.8

40

30

2.0

42

28

2.2

45

25

2.0

42

28

1.8

40

30

高层

3.2

33

36

3.5

35

35

3.2

33

36

3.0

32

38

普通仓库

低层

0.9

45

25

1.0

48

22

1.2

52

18

1.0

48

22

0.9

45

25

多层

1.8

40

30

2.0

42

28

2.2

45

25

2.0

42

28

1.8

40

30

高层

3.0

32

38

3.2

35

35

3.0

32

38

2.8

30

40

建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表(新城区)

500-2000

2000-5000

5000-10000

10000-20000

20000-30000

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

容积率

建筑密度

绿地率

低层住宅

0.5

22

48

0.55

24

45

0.55

24

45

0.5

22

48

0.45

20

50

居住建筑

多层

1.8

30

35

1.6

28

38

1.6

28

38

1.5

26

40

1.4

24

45

高层

3.0

24

40

3.0

24

40

2.8

22

45

2.6

22

48

一般办公

建筑

多层

2.4

38

32

2.6

40

30

2.6

40

30

2.4

38

32

2.2

36

34

高层

6.0

36

32

6.0

36

32

5.5

35

35

5.0

32

38

公寓式办公建筑、旅馆

多层

2.0

32

38

2.2

34

36

2.4

36

32

2.2

34

36

2.0

32

38

高层

5.0

32

38

5.5

35

35

5.0

32

38

4.5

30

40

商业建筑

多层

2.0

40

30

2.8

42

28

3.0

45

25

2.8

42

28

2.0

40

30

高层

6.0

40

30

6.5

42

28

6.0

40

30

5.5

38

32

商住综合楼

多层

2.0

32

38

2.2

35

35

2.4

38

32

2.2

35

35

2.0

32

38

高层

4.0

30

40

4.5

32

38

4.0

30

40

3.5

28

42

工业建筑

低层

0.8

42

28

0.9

45

25

1.0

48

22

0.9

45

25

0.8

42

28

多层

1.6

38

32

1.8

40

30

1.8

40

30

1.6

38

32

1.4

35

35

高层

2.6

28

42

2.8

30

40

2.6

28

42

2.4

25

45

普通仓库

低层

0.7

40

30

0.8

42

28

0.9

45

25

0.8

42

28

0.7

40

30

多层

1.6

38

32

1.8

40

30

1.8

40

30

1.6

38

32

1.4

35

35

高层

2.6

28

42

2.8

30

40

2.6

28

42

2.4

25

45

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
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