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美国“区划法”与中国控制性详细规划的推行

时间: 2011-09-03 作者: admin01 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:7,049


美国“区划法”与中国控制性详细规划的推行在19世纪末20世纪初资产阶级疯狂攫取经济利润的时候,由于对个人利益的过分强调而导致市场的失衡与冲突,于是纷纷开始谋求实现市场规范化的各种行为制约。在城市规划领域,由于追求市场公正问题而出现的社会实践是美国的区划法。
1909年和1915年,美国联邦最高法院在两起诉讼案中分别确认政府有权限制建筑高度和未来土地用途而无需做出补偿。1915年纽约公平大厦裁决案实际上是为平衡房地产者之间利益的一场诉讼,这奠定了美国政府—市场之间在城市土地规划中的基本权利分配关系。以此为线索,在地产经纪人和规划师倡导下1916年纽约通过的区划条例(Zoning Regulation),从此区划法规开始推行。1926年,纽约区划条例中又增加了关于地标的规定,开始将城市设计内容纳入区划控制。同年,联邦高等法院批准了俄亥俄州的Euclid Ambler社区区划法案,从而标志着区划开始成为一项正式的法令。
19世纪20年代末美国大多数城市都有了自己的Zoning。纽约及其他许多城市的Zoning Regulation的主要目的和内容是在土地私有占主体的情况下,保证必要的公共利益和其他业主的利益,控制建筑高度并部分限制商业区、零售区、居住区等范围。从理论上讲,区划法是将城市规划的部分内容经过必要的转译而形成的法律文本,因此区划法是争取权利和市场竞争的结果。1961年纽约推行新的Zoing在三方面给城市规划思想和技术注入新的内容:
(1)采用容积率(Floor Area Ratio,FAR)来总体控制开发强度,保证基本的环境要求而在实际开发中给予建设者较大的灵活性和自由度;
(2)首创了“鼓励性区划(Incentive Zoning)”的措施,通过容积率奖励等鼓励措施等鼓励一些社会性公共设施的建设,改变城市单纯靠消极控制来管理城市建设的状况,体现了城市规划的刚性和弹性相结合、强制与引导相结合的作用;
(3)增加了“文脉性规划”、“特殊地区开发权转让”等规定,“约束性合同技术”的引入,也使区划法成为最具敏感性和灵活性的规划管理工具。
美国区划法虽然是政府在土地高度私有的环境中推进城市规划的一种有限行动,但是却能很好的处理“规划的刚性”和“市场的弹性”的关系,便于实现规划意图与管理实施之间的衔接,作为一种极其有益的规划思想和实践探索,很快对西方很多国家的规划体系产生重大影响,以及包括中国香港的“法定图则”制度,中国内地也是借用了区划法的思想从19世纪90年代初开始推行“控制性详细规划”的编制工作。

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