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深圳,究竟能容纳多少综合体?

时间: 2011-08-19 作者: admin01 分类: 新闻资讯 评论: 0 阅读:6,486


深圳,究竟能容纳多少综合体?深圳2009年人均GDP为92772元,根据国际惯例,当人均GDP达到10000美元/年,将进入城市综合体快速发展阶段,深圳即将迎来城市综合体的大发展期。加上深圳近年来,城市更新的大规模启动,也为城市综合体的大规模到来提供了延绵不绝的动力。但是当我们发现,深圳的综合体数量从此前30年的两三个,一下增长为十余个,深圳还有不少隐藏在城市更新的名单里。我们不禁疑惑,深圳能够容纳多少综合体?综合体与城市又将以怎样的关系而存在?在这蜂拥而至的综合体大潮中,哪些关键的节点将成为综合体持续发展的瓶颈?
本报邀请了北京大学中国城市设计研究中心主任、城市规划与设计学院副院长陈可石,深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺,深圳德思勤置业总经理叶世育,深圳市美格行房地产顾问有限公司董事长张红卫共同探讨。

十年内综合体数量翻倍,深圳能容纳多少综合体?
过去30年,如果苛刻地以总建筑面积超过25万平方米,集中商业、写字楼、酒店、住宅四个板块齐全的标准来衡量,深圳建成并全面入市的综合体的位数不多,但是在未来的两到三年间,四个功能板块齐全的综合体竟然有十余个将陆续进场,井喷之势缘何而起,深圳究竟能容纳多少综合体?
著名财经评论员叶檀近日也曾发表评论,表达对于城市综合体大爆发的担忧,“商业地产与当地的商业生态密切相关,没有足够的客流与商业链条支撑,城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。”她认为,中国内需跟得上城市综合体的扩张可能性不大。对此,北京大学规划学院院长陈可石持不同观点,“前几年,我就曾经说过,杭州应该发展上百个城市综合体,以深圳的经济发展和城市规模预判,也应该如此。”
“在过去的3-5年间,深圳年零售额度增长约为20%,差不多4年左右就会翻倍,未来深圳通过城市人口的置换,实现人口结构的转变,在人口总量增长不大的情况下,未来消费能力会出现提升。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为,目前深圳人均商业面积超过1平方米,正在向发达国家人均1.5-2平方米的标准靠近,但是由于目前处于商业形态的更替过程中,城市综合体会对传统的便利店、商铺等形态进行置换,所以未来10年间,深圳还可以容纳更多的综合体。
对于“过剩”,深圳德思勤置业总经理叶世育表示,综合体能否存活,主要看运营的商业和写字楼情况,他理解的“过剩”是在不适合做综合体的地方做了很多综合体。同时,叶世育还纠正了此前自己认为“省会以上规模城市才适合发展综合体”的观念,他觉得区域型城市以及一个城市的区域中心,只要经济实力达到一定程度,就有综合体的成长空间,只是整体规模的大小问题。

城市更新为何能助推综合体井喷?
本次统计中,几个大体量的城市综合体项目多出自城市更新,随着深圳城市更新的推进,会发现,在公布的《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划安排一览》的93个项目中,兼具“居住”与“商服”功能,且商服占地面积超过1万平方米的更新项目有16个,而在今年公布的两批城市更新单元规划中,显示更新方向具有居住、商业、办公三种功能的项目还有6个。换言之,这22个城市更新项目很有可能成为深圳未来的综合体。
德思勤地产在其出版的《大型都市综合体开发与研究》中认为,“遵循综合而集约的理念,都市综合体在空间形态上整合土地功能,集约化开发,立体附合了城市的多种功能,因此适应当代城市发展要求,成为城市新区建设和更新的重要手段。”英国伦敦码头便是一个典型的城市更新改造为大型都市综合体的样板项目,建成之后其核心片区成为全球金融中心,承担了世界大约1/3的外汇交易业务。叶世育认为,深圳或将重走此路。“这是一笔三方都愉快的账。”他分析,如果更新后单纯是住宅,在规定的容积率标准下,开发商的账很难算过来,通过增加了商务、商业部分,开发商才能够有利可图;政府因为综合体中写字楼、酒店和商业的兴建,不仅增加了就业岗位,还会带来区内长期稳定的税收;综合体以其他业态取代了部分住宅的建设,在配套增加的同时,租、售的住宅房源减少,未来无论是销售还是租赁市场,收益都会更好,拆迁户也更满意,何乐而不为?“同时,叶世育也认为随着未来城市更新的不断扩大,深圳势必出现更多的综合体项目,预计未来的十年,深圳综合体的数量将在这个基础上再翻倍。深圳市美格行房地产顾问有限公司董事长张红卫也表达了类似观点,政府在城市更新过程中,并不希望全部是高密度住宅,也希望可以做多一点商业。
“以前的规划,不支撑综合体的大量出现,以前地块的规划的功能比较单一,写字楼就是写字楼,住宅就是住宅,现在入场的地块中,容积率更高,允许实现的功能更多。”邓志旺表示这也是目前综合体数量大幅增加的原因。

不在轨道交通之上的就不是真正的综合体?
谈到城市综合体,与轨道交通之间的关系显得尤为密切。“内外交通的通达性”是甄别城市综合体的重要标准之一,而组合轨道交通,综合体却可反作用于城市,对于一城的人口、经济、居住、环境等资源进行更为均衡的重新配置。
陈可石坚定地认为,“唯有建在地铁上盖的综合体才是真正的城市综合体。”并建议深圳应该向港铁学习,入股上盖综合体。“地铁线路的规划掌握在政府手中,政府在这里设置地铁站,就可以入股商业开发,这样的好处是,避免了先开发物业等待地铁、政府投钱很多回报却很少的双输局面。”陈可石说,“如果从一开始,在规划地铁站时更为系统地和开发商对于地铁站点和未来的开发进行系统的规划,政府也参股,这样投资地铁的资金会有更好的回报,开发商也比较有把握,更有勇气加大投入,对于上盖综合体的开发也更有利。深圳很多地铁出口,设置的时候,已经建了物业,只能设在住宅区中间,没有办法形成商业区,良好的通达性却没有带来更好的商业回报,很可惜。”以香港地铁九龙站联邦广场项目为例,整个项目总规模110万平方米,在前后七期的开发过程中,香港地铁公司参与了其中的三期凯旋门和四期君临天下的开发。
在《深圳市城市总体规划(2010-2020)》中,明确提出,深圳将建立三级城市中心体系,其中包括2个城市主中心,5个城市副中心,8个组团中心。“综合体因城市发展到一定阶段,土地资源稀缺而诞生,另一方面,运营成功的城市综合体,和轨道交通有效结合,也将会更为均衡地重新配置城市的各种资源,改变此前一城一中心的局面。”邓志旺认为,未来区域城市综合体的成熟,可以在步行范围内满足更多的需求,将吸引人们,从而引发系列资源变化,缩小与城市中心之间的差距,助力深圳未来的多中心发展。

资本和人才,已成综合体未来的两大瓶颈?
随着城市经济发展、土地稀缺、住宅市场的宏观调控等因素的出现,不少住宅开发商开始涉足商业地产,而介于住宅与商业之间的综合体物业,则成为诸多住宅开发商转型的首选之地。对于综合体开发路上可能遇到的“瓶颈”判断,对于此前没有商业经验的房地产公司而言,这两个瓶颈将是更大的挑战。这个观点,得到几乎所有受访嘉宾的赞同。“最难是经营,其次是资本。”深圳德思勤置业总经理叶世育表示。
每一个行业的快速发展阶段,都会遇到人才不足的问题。此前很长一段时间,便有猎头公司表示,目前深圳房地产行业中,最走俏的是“商业人才”,在地产行业商业人才匮乏的情况下,已有房企将目光转向零售行业,希望从中觅得所需的未来的运营人才。叶世育更断言,“随着大量综合体的入市,未来必然出现有综合体基于资本和运营人才的缺陷而失败。”海雅商业总经理刘维壮说,“人才问题几乎没有办法,除了挖人之外,只能内部培养,现在我们已经把目光放在刚毕业的大学生身上,周期很长,但是综合素质相对较好。”
在银行信贷不断收紧的这个阶段,资金问题的解决难度也在加大。“综合体的资金困境在于,一方面希望通过出售获得更多的短期收益,后续酒店、写字楼在刚开始的几年都需要持续投入,但是无论是写字楼还是商业,卖了之后,对于后续的管理运营确有隐患多多。”叶世育表示,“综合体的资金回收周期比住宅长多了,做综合体更得想清楚资金的进入和退出。这笔钱能放5年?8年?还是15年?未来是准备通过租金收回成本?还是准备整体上市或者整体出让?综合体是看上去好吃,吃上去烫嘴的东西,确实不是谁都能干的。”不过,叶世育也表示,这题并非无解,信托、R IT S以及国外的基金和风投,都可以包装好一点,尝试多一些。刘维壮说,“目前就有开发商,通过调整住宅和商业之间的比例,来实现收益的短期和中、长期的平衡。”
对于此前曾有业内人士提到的,综合体运营中遇到的招商难的问题,有商业经验的专业人士却显得游刃有余。深圳市美格行房地产顾问有限公司董事长张红卫介绍,其实很多零售商如家乐福、沃尔玛,本身也有扩张需求,对于开店速度要求都很高,并且相互之间也在抢地盘,所以只要综合体的位置比较好,商超本身也愿意竞争进场。
来源 | 南方网

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